Kira sözleşmesi hükümlerinin de düzenlendiği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nundaki tüm hükümleri kanunun yayım tarihinde yürürlüğe girmemiş;kanun koyucu tarafından kira ilişkisine ilişkin bazı maddelerin yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Peki yazımızın devamında ayrıntılarıyla anlatacağımız bu maddelerin yürürlüğe girmesinden kimler etkilenecek ve ne gibi sonuçlar doğuracak?
Kiraya ilişkin yürürlük tarihi ertelenen maddelerin uygulama alanı bulabilmesi için kiracının tacir yahut tüzel kişi statüsünde olması gerekmektedir. Bu demektir ki yürürlüğe giren yeni maddelerin uygulama alanı bulması için kiraya verenin statüsünün önemi yoktur.Kiraya veren taraf ise bir gerçek kişi, tacir veya tüzel kişi olabilir.
Söz konusu maddelerin uygulama alanı bulabilmesi için ikinci şart ise kiralanan yerin işyeri olmasıdır. Kiralanan yerin kiracının ticari yahut mesleki faaliyetine özgülenmesi halinde işyeri kirasından söz edilmektedir.
Söz konusu şartlar gerçekleştikten sonra, 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulama alanı bulacak olan düzenlemeler şunlardır:
- Türk Borçlar Kanunu’nunda, yürürlüğe giriş tarihi sekiz yıl süreyle ertelenen ilk hüküm kanunun 323. maddesidir.
Anılan düzenlemeye göre 01.07.2020 tarihinden itibaren “Kiracı, kiraya verenin rızası olmadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” Düzenlemesi yürürlüğe girecek olup İşbu hüküm ile işyeri kira sözleşmesinin devri, kiralayanın inisiyatifine bırakılmış, haklı bir sebep olmadıkça kiraya verenin devre rıza göstermesi gerektiği belirtilmiştir.
- 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan ikinci düzenleme ise kira akdinin sözleşme süresinden önce feshine ilişkindir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre erken fesih halinde kiracının sözleşme süresince ödenmesi gereken tüm kira borçlarından değil, sözleşme konusu yerin benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu olacağı belirtilmiştir. Söz konusu sürenin belirlenmesi ise mahkemeler marifetiyle atanan bilirkişiler tarafından yerine getirilecektir.
Bu demektir ki işyeri kiralarında sözleşme süresi dolmadan önce akdi fesheden kiracı, sözleşme boyunca ödenmesi gereken tüm kira borçlarından sorumlu olmayacak, fakat söz konusu yerin yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul süre boyunca kira bedelinden sorumluluğu devam edecektir.
- 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan bir diğer düzenleme ise şu şekildedir. TBK 331’e göre : “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak kaydı ile kira sözleşmesini feshedilebilecektir” Fesih sonucunda maddi tazminata hükmedilip hükmedilemeyeceği hususu hakimin takdirine bırakılmıştır.
- Diğer bir madde olan TBK’nın 331. ile, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak kaydı ile kira sözleşmesini feshedilebilecektir. Bu olağanüstü fesih halinde maddi tazminata hükmedilip hükmedilemeyeceğini veya tutarını hakim durum ve koşullara göre karara bağlayacaktır.
- Yürürlüğe girecek olan TBK’nın 340 maddesin ile de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” hükmü getirilmiştir. Örneğin uygulamada sadece kiraya verenin risklerine yönelik bir sigorta sözleşmesi yapılması kira sözleşmesi ile birlikte zorunlu tutulmaktadır. Oysa kiralanan yerin zarar görmesi halinde işbu yeri kiralayanının kullanıma hazır bulundurma ve eski hale getirme yükümlülüğü ve kiraya verendedir. TBK’nın 340. maddesi ile bu tarz bağlı sözleşmeler geçersiz olacaktır.
- TBK’nın 346. Maddesi ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde kira bedelleri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz nitelikte olacağı açıkça belirtilmiştir. Ancak bu hüküm kira bedellerinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işleyen faizlerin talep edilmesini engellemeyecektir.
- 01.07.2010 tarihinde yürürlüğe girecek olan bir diğer madde ise TBK’nın 343. maddesidir. TBK 343. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemede; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmelerde bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, önceki yılın TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflar arasında 5 yıldan daha uzun süre veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi var ise; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.
- TBK’nın 346. Maddesi ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde kira bedelleri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz nitelikte olacağı açıkça belirtilmiştir. Ancak bu hüküm kira bedellerinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işleyen faizlerin talep edilmesini engellemeyecektir.
- Uygulanacak olan diğer bir hüküm ise, Kiracının güvence (Depozit) vermesini düzenleyen TBK’nın 342. Maddesidir. Madde kapsamında; konut ve çatılı işyerlerinde uygulanacak bu hükümde kiraya verenin, kiracıdan 3 aylık kira bedelini aşmayacak miktarda güvence isteyebilmesi imkanı kabul edilmiştir. 3 aylık kira bedeli miktarında güvence bedeli para ya da kıymetli evrak olarak sağlanabilecektir. Ancak burada, güvence bedelinin bir bankaya yatırılması/depo edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bankaya yatırılan/depo edilen güvence bedeli ancak sözleşmenin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak geri verilebilecektir. Ek olarak, ilgili maddede güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olabileceği belirtilmişse de bu yönde bir zorunluluk öngörülmemiş olup, sadece miktar itibariyle bir sınırlama getirilmiştir. Bu nedenle 3 aylık kira bedelini geçemeyecek olan güvence bedelinin, teminat mektubu ile giderilebileceğini düşünmekteyiz.
